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　　“当泰坦尼克号撞到冰山时，再调头已来不及”这话出自龙湖集团创始人吴亚军。

　　2025年胡润女企业家榜揭晓时，一个熟悉的名字依然稳居前十——吴亚军，财富570亿元，位列第九。令人瞩目的是，在地产行业深度调整的背景下，她的财富在过去一年仍增长了80亿元。

　　胡润对此评价道：“在短短的七年前，内地房地产商在胡润百富榜前100名中有三成，现在只有龙湖的吴亚军一人。”这位58岁便因身体原因选择“放手”的女性企业家，在地产业最艰难的时期功成身退，留下的是中国民营房企中少数运营正常、尚未债务爆雷的“优等生”——龙湖集团。从重庆合川小城走出的“假小子”，到执掌千亿帝国的地产女王，吴亚军的人生轨迹，本身就是一部中国民营经济发展的缩影。01 不甘平凡的小城女孩1964年，吴亚军出生在重庆市合川县一个普通家庭。父亲在供销社工作，母亲是裁缝，家庭收入勉强维持生计。与一般女孩不同，吴亚军自小就表现出“男娃儿性格”，说话做事果敢利落。

　　高考时，文科成绩拔尖的她，却出人意料地选择了需要严密逻辑的工科。1980年，她考入西北工业大学，就读航海学院鱼雷热动力装置设计专业。那是典型的“和尚班”——全班30多个同学，只有她一个女生。大学期间，吴亚军不仅是学霸，还加入了校篮球队，成为国家三级运动员。比同学更具前瞻性的是，她自费报了英语口语培训班。“那时细心的她已经发现，英语将会发挥巨大作用。”大学毕业后，吴亚军被分配到重庆前卫仪表厂做技术人员。四年后，她迎来职业第一个转折点——工厂首次引进国外技术，需要与德国合作。吴亚军毛遂自荐担任翻译和接待，凭借流利英语和得体表现，给外宾留下了深刻印象。

　　然而，工厂的稳定工作未能留住这位心怀远方的女性。1988年，吴亚军做出令人费解的决定——离开铁饭碗，进入《中国市容报》当记者。

　　正是这五年记者生涯，为她日后创业埋下了伏笔。02 记者转型，首战建材在《中国市容报》的六年里，吴亚军“采访了重庆200多位企业家”。见得多了，心思也开始活络。彼时正值1992年南巡讲话后，全国掀起建设热潮，三峡、南水北调等大项目相继上马，建材市场供需两旺。

　　1993年，29岁的吴亚军辞去记者工作，成立重庆佳辰经济发展有限公司，开始做建材生意。凭借敢拼敢闯的性格和记者生涯积累的人脉，她的生意越做越好，赚得了人生的第一个100万。但真正改变她人生轨迹的，是一次糟糕的买房经历。1994年，吴亚军在重庆买了一套房。从延期收房到入住，体验都极为糟糕——客厅没有窗户，卧室采光差，不通天然气，电梯隔三岔五出故障。住在16楼的她，经常晚上10点爬楼梯回家。

　　这次经历让吴亚军看到了房地产市场的巨大商机与品质空白。“与链家的创始人左晖类似，吴亚军下定决心做房地产，源自自己的亲身经历。”

　　03 龙湖诞生，师从万科1995年6月，吴亚军与中建科产业有限公司合资，创建重庆中建科置业有限公司，注册资金1000万，吴亚军夫妇占股45%。不久后，公司更名为重庆龙湖地产发展有限公司。

　　初创的龙湖没有开发经验，没有品牌。吴亚军将首个项目龙湖南苑的目标定为重庆“小康社区”示范工程，压力可想而知。为了做好第一个项目，吴亚军和几个女员工租了大学旁边的一间25平米空教室，一半当办公室，一半当宿舍。白天跑手续，晚上打地铺，整整五个月没有回过家。

　　不懂房地产开发怎么办？吴亚军做了两件事：第一，亲赴深圳向万科掌门人王石“取经”。从王石那里，她学到了财务公开化的重要性，回来后立即聘请普华永道负责公司财务审计。第二，将“学习万科好榜样”挂在公司墙上，聘请著名房产策划人王志纲做战略策划，甚至请咨询公司对全体员工进行执行力培训。1997年，龙湖花园南苑竣工。凭借过硬的品质和“善待你一生”的广告语，这个项目被定为重庆“十佳住宅小区”第一名，一炮而红。

　　紧接着，龙湖西苑项目首创板式围合、样板景观和空中花园洋房，上市即遭疯抢，“不少市民为抢房号不惜排队2天2夜”。重庆楼市第一次见识到“卖房子比卖白菜还快”的景象。这一年，吴亚军33岁。04 细节偏执，成就口碑如果说向万科学习让龙湖起步规范，那么吴亚军对细节的极致追求，则塑造了龙湖的灵魂。

　　2002年，重庆龙湖时代天街开业，吴亚军三次到访，两次去了洗手间。第一次发现洗手间没有挂钩，“必须加上，否则太不方便！”第二次，她注意到很多年轻人习惯上厕所也用手机，但一起身手机容易掉进坑里。于是，时代天街的卫生间增设了专门放手机的搁板。这个小改动被网友发到微博，获得2000多位网友转发和好评。另一个广为流传的故事是：深圳万科高管林少洲参观龙湖样板房，脱下皮鞋换上拖鞋进屋。参观完毕后准备出门时，他发现自己的皮鞋已经被调转方向——鞋尖朝外，方便直接穿上。林少洲当即感叹：“如此关注细节，龙湖这个企业太可怕！”2008年，开发北京滟澜山时，吴亚军又做了一个惊人决定：砸掉已经花费100多万建好的景观。

　　原因在于那是一处水景，她担心有孩子玩耍时会掉下去。于是，龙湖又花了150万，将水景改成一级一级的台阶，延伸到水面。“儿童即使戏水，也不会掉下去。”

　　这些看似“偏执”的细节投入，为龙湖赢得了极高的客户忠诚度。“只要龙湖新楼盘一开，坐地就有20%的老业主购买。”05 稳健哲学，穿越周期当时借着房地产红利的东风，国内几大地产商都发展得飞快，短短几年就完成了从几百亿到千亿规模的升级，而龙湖就是里面最慢的。但是稳得很。

　　她对公司规模有一个形象的比喻：“做公司就像骑自行车，骑得慢而不倒比骑得快更难，因为那需要更多风险平衡。”

　　在地产行业普遍追求高杠杆、快周转的“黄金年代”，吴亚军却始终坚持着自己的“长期主义”，保证现金流，控制负债率，只要持续活着，公司才能做大做强！关于风险管理，吴亚军曾说过一句在业内广为流传的话：“泰坦尼克号撞到冰山的时候，再想调头已经来不及了，一定要在没看到冰山时就有所应对。”这种审慎在龙湖的发展节奏上体现得淋漓尽致：直到2005年，创业十年后，龙湖才首次走出重庆，进军成都市场。即使是2009年在香港上市，市值达400亿港元后，龙湖在国内仍属于第二阵营。吴亚军在公司内部推崇“简单直接”的文化。她没有私人秘书，办公室只有十几平方米，重要的讲话稿都自己写。

　　在龙湖内部，她曾让员工直呼自己“吴亚军”，与高管甚至一线销售也称“兄弟”。

　　龙湖的企业文化明确反对下级给上级提包、开车门、扶电梯，反对内部聚餐按职务排桌，反对领导不下班、下属就不敢下班。吴亚军曾直言：“龙湖文化反对把公司变成家，因为家不论是非，没有对错、没有优劣，温柔乡是英雄冢。”06 巅峰与转身2009年11月，龙湖地产在香港上市，吴亚军以274亿元身家成为中国内地新女首富。

　　2011年，她的财富达到420亿元，成为胡润女富豪榜和全球白手起家女富豪榜双料冠军。2012年，吴亚军与丈夫蔡奎离婚，分给前夫超过200亿港元资产，硬是把前夫送进了福布斯富豪榜榜单，但得益于上市前设置好的信托持股架构，他们的股权由各自的离岸信托持有。

　　这场婚变既没涉及股权变动，也没对公司运营造成任何影响，他们的这种对分手关系和股权的处理成了国内夫妻档企业的模范。

　　此后十年，龙湖在吴亚军的带领下，连续多年保持“三道红线”的绿档水平，成为民营房企中的“优等生”。即使在行业深度调整的2021年，龙湖仍被纳入恒生指数成份股。

　　历史上99%的房企失败，都是因为太激进了，所以当房产行业进入下午周期，一些企业摇摇欲坠时，龙湖依然有几百亿的利润。

　　吴亚军把龙湖打造成了标准的香港模板，不断把房地产项目的利润投入到商业地产的运营上，让租金成为公司现金流的基本盘，如今，她每个月躺着就能收十几个亿的租，是名副其实的中国最富女房东。

　　2022年10月28日，58岁的吴亚军因年龄与身体原因，辞去龙湖集团所有职务。她给全体员工写了一封信：“我18岁想做工程师，30岁想做记者，40岁想盖好房子，60岁想看着龙湖自己长大。现在，我做到了。”吴亚军透露，促使她下决心退休的，是一位闺蜜的话：“你不能再干了，你得停下来，要不然就看不到孩子事业有成了。”这位地产女王的退场，与她创业时一样有规划、有准备。早在2011年卸任CEO后，她就着手推动龙湖“去家族化”，培养内部“仕官生”。最终，她将企业交给了校招生出身的职业经理人陈序平，完成了向现代企业治理的平稳过渡。

　　07 企业家与女性作为中国商界最成功的女性之一，吴亚军对女性角色的思考尤为深刻。她曾坦言：“女人做企业家，很重要的是做一个选择题，首先要做一个好的企业家，其次做一个好的母亲，再次做个马马虎虎过得去的老婆。”在事业与家庭之间，吴亚军选择“排序”而非“平衡”。“要知道，平衡是需要很高技巧的。” 她的选择是，在创业的关键时期，“不管不顾为了创业，因为企业从小到大，每个风险都可能让它夭折。”对于自己的成功，吴亚军始终保持着谦逊和清醒。在母校西北工业大学的捐赠仪式上，她一袭白衣，坐在年轻学生中间，低调而朴实。“我们感觉她就像自家的大姐在摆大实话。”一位学生回忆道。

　　她多次向母校捐赠，总额达2亿元，却坚持“不请记者、不做报道”。她常说，自己是怀着一颗感恩之心回报母校。回顾自己的创业经历，吴亚军坦言：“如果现在再让我创业，我可能已经做不出这样的成绩了，因为我当年创业的环境和现在已经大不一样。”她对年轻一代的建议是：谨慎创业，在积累一定资源后再行动。“创业成功具有个人特质，不可以简单复制。”吴亚军的故事，远不止是一个财富积累的神话。从合川小城到香港上市，从技术员到地产女王，她走过的每一步，都在突破那个时代对女性的期待与限制。

　　在男性主导的地产江湖，她以女性的细腻和坚韧，创造了独特的龙湖模式；在行业狂热时，她保持清醒；在周期低谷时，她提前布局。最终，在行业剧变中，她留下的是一家健康的企业，和一个关于长期主义的生动注脚。

　　吴亚军曾说：“我就是一个做事的人。” 这句简单的话，或许正是她一生最恰当的注脚。

　　当地产行业的潮水退去，人们会发现，那些靠风口飞起来的，终将坠落；而像吴亚军这样把根扎深、把事做好的人，才能在时代变迁中，留下真正有价值的东西。正如她所说的“慢，才是真正的快”！她的退场，不是一个时代的结束，而是一种企业精神的传承——在这个追求速成的年代，依然有人相信，慢，才是真正的快。

　　在建设上采取低密度高层楼盘，扩大了小区面积，迎合了人们对小区环境的要求，房地产商也看到了这样建房的利润。在管理上龙湖是按照香港期房在建到一定楼层时才能卖房，买房资金在银行，建房需要时银行才拨款的规定。这样购房者放心用资金购买期房，很多解放碑富起来的商人购买了龙湖房子。这也是龙湖没有像其他房地产商爆雷、资金链断裂的关键。在物业上龙湖保证业主房子不被偷盗，是重庆第一个不安装防盗网的楼盘。还为业主提供叫出租车等一系列服务。由业主投票获得全国物业第一名，龙湖的说法是业主把他们抬进第一名。在现在房子供大于求，建筑业不景气的情况下龙湖也是很艰难的，更让人担忧的是龙湖的品牌龙湖物业的滑坡。吴亚军离婚后龙湖物业开始下滑，吴亚军离职后这几年龙湖物业更是一年不如一年。龙湖何去何从？

　　过去的龙湖不是现在的龙湖，过去龙湖物管是标杆，现在龙湖物管是负面典型，非常糟糕，“龙湖善待你一生”已经成为笑话了。

　　一个自由职业者，坚持每天读一本书，读万卷书，行万里路，读喜欢的书，去喜欢的地儿～